Продажа квартиры с материнским капиталом в 2020 году

Федеральный Закон № 256 ФЗ от 29 декабря 2006 года, наделяет семьи, родившие или усыновившие второго, или последующего ребенка, правом на получение материнского капитала. Его размер в 2020 году составит 466 617 руб. Законом установлен строгий перечень путей его использования, и улучшение жилищных условий входит в их число. При этом требуется обязательное выделение долей в купленной недвижимости детям. В данной статье мы рассмотрим процесс продажи квартиры с материнским капиталом в 2020 году при нарушении этого условия.

Варианты использования маткапитала

Закон перечисляет следующие варианты использования материнского капитала для улучшения жилищных условий:

• оплата части квартиры;
• в качестве первоначального взноса по ипотеке;
• погашение тела кредита и/или процентов по нему;
• реконструкция дома;
• финансирование строительства.

После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.

Информация об использовании маткапитала

Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.

1. При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
2. При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
3. При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
4. Строительство или реконструкция – аналогично.

Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.

Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей

В сети можно встретить совет, как продать квартиру без выделения долей детям. Якобы, можно прийти в отдел опеки и получить там разрешение на продажу, пообещав обязательно выделить доли во второй квартире. Эксперты считают такой вариант неправомерным.

Тут надо понимать, что при этом наибольшие риски несет покупатель. Если подросшие совершеннолетние дети, которым доли не были своевременно выделены, решат через суд оспорить сделку купли-продажи в связи с нарушением своих прав, то суд встанет на их сторону и признает состоявшуюся сделку ничтожной. Поэтому покупателю рекомендуется потребовать от продавца справку об остатке материнского капитала и направлениях его использования.

Порядок действий

Чтобы продать купленную по ипотеке с использованием материнского капитала квартиру, необходимо:

• собрать пакет документов;
• составить договор купли-продажи;
• зарегистрировать сделку в Росреестре.

Нотариуса необходимо посещать только когда квартира находится в долевой собственности. Если владелец один — этот этап можно пропустить и оформить сделку в простой письменной форме.

Сбор документов

Для продажи квартиры без выделения долей детям, необходимо иметь следующий пакет документов:

• паспорта всех собственников (супругов);
• согласие второго супруга на сделку;
• старый договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• техпаспорт объекта недвижимости;
• выписка из домовой книги.

Составление договора купли-продажи

Если собственников двое, то, учитывая необходимость нотариального заверения, лучше доверить нотариусу и составление договора купли-продажи. Единственный собственник может сам составить договор, обязательно отразив в нем следующие моменты:

• название документа;
• дата его оформления и место составления;
• паспортные и прочие данные продавца и покупателя;
• наименование объекта договора;
• информация о нем (адрес, общая площадь);
• стоимость объекта;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• наделение документа функцией акта приема-передачи;
• подписи сторон.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации перехода прав, обе стороны договора должны обратиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра. Процесс состоит из 4-х этапов:

1. Предоставление документов и самого договора.
2. Подача соответствующего заявления.
3. Оплата госпошлины.
4. Получение новых документов.

Вся процедура занимает от 7 до 14 дней, после чего покупатель должен получить новую выписку из ЕГРН.

Можно ли после продажи квартиры купить новую

Если в результате купли-продажи условия проживания несовершеннолетних детей ухудшаются, то органы опеки не дадут разрешения на сделку. Поэтому еще при ее подготовке необходимо оценить этот фактор. Размер долей также не должен изменяться в худшую для детей сторону.

Поэтому сделки продажи старой и покупки новой недвижимости заключаются одновременно, оформляются договора на оба объекта. При этом детей желательно указывать в качестве новых собственников прямо в договоре.

При привлечении заемного банковского капитала оформление производится только на родителей, но при этом у нотариуса составляется документ, наделяющий несовершеннолетних детей правами собственников сразу по погашении кредита. После этого составляется заявление о разрешении в проведении сделки и весь комплект документов направляется в органы опеки.

Что произойдет в случае развода

Если продаваемая квартира покупалась в ипотеку и долг на момент продажи погашен не полностью, то покупатель обязан погасить его в день совершения сделки. Если же недвижимость приобреталась с привлечением материнского капитала, то при разводе такой порядок абсолютно неприменим. Сперва необходимо снять обременение, потом выделить доли детям и только после этого жилплощадь можно продавать. В противном случае существует риск признания сделки ничтожной. Не исключено также, что средства материнского капитала придется вернуть государству.

Чтобы выполнить обязательство по наделению долями детей после развода, необходимо иметь в виду, что:

• первоначально у нотариуса определялись доли родителей. После регистрации и при повторном обращении уже выделяются доли детям;
• если первоначально доли выделены только родителям, то при разделе за каждым ребенком нотариально закрепляется часть доли каждого из родителей;
• если доли детям были выделены ранее, то отсутствует необходимость посещать нотариуса;
• доли должны быть выделены несовершеннолетним детям в течение полугода с момента снятия обременения;
• при выделении долей необходимо ориентироваться на региональные нормативы минимально допустимой площади на одного человека.

Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей

По состоянию на 2019 год, законодательство не содержит норм об ответственности родителей, нарушивших обязательство по выделению долей своим несовершеннолетним детям. Но это не значит, что последствий быть не может даже сейчас, не говоря уже о том, что в дальнейшем нормы закона могут измениться.

Взыскание средств материнского капитала обратно в бюджет

Средства маткапитала имеют целевой характер и четкий список условий их использования, и необходимость учета интересов несовершеннолетних детей среди них. Поэтому при нарушении родителями взятых на себя обязательств, прокуратура имеет право инициировать процесс по возврату средств в бюджет. Отдельные прецеденты хотя и редки, но уже имели место и были успешными.

Одним из поводов для проведения подобной проверки может как раз быть заявление потенциальных покупателей квартиры.

Обращение ребенка в суд

Отказ родителей в выделении доли нарушает имущественные права детей. Поэтому ребенок, достигший совершеннолетия, имеет право обращения в суд для их защиты.

Суд может принять одно из двух решений: обязать родителей исполнить свою обязанность или вообще признать сделку купли-продажи недействительной. В результате родителям придется вернуть покупателю все уплаченные им денежные средства.

Поэтому лучше всего перед продажей выполнить все положенные условия и обязательства. Затем необходимо обратиться в органы опеки за разрешением продажи доли, принадлежащей несовершеннолетним и только после этого выходить на сделку. Данный порядок убережет от неприятных последствий как продавцов, так и покупателей.

Итог

В 2019 году проверки по использованию средств маткапитала органы прокуратуры и Пенсионный фонд проводят крайне редко. Но никто не знает, как все обернется в дальнейшем. А если возникла ситуация, когда вы уже нарушили обязательство по выделению долей своим детям, то обратитесь к юристам нашего сайта. Они помогут избежать возможного ущерба и вам, и вашим детям.

Предыдущая

Автомобильное правоНовое о медсправках для водителей в 2020 году

Следующая

НОВОСТИКакие ожидаются новые пособия при рождении ребенка в 2020 году