Все об условиях использования материнского капитала на покупку жилья

Использование материнского капитала на покупку жилья или на улучшение жилищных условий в 2020 году по-прежнему вызывает ряд вопросов у граждан. Связано это с тем, что нормативно-правовые акты дополняются и постоянно вносятся какие-то поправки. Изменились ли условия, и что нового на сегодняшний день в законах?

Нормативная база

Правила, регулирующие все вопросы, связанные с материнским капиталом, определяются Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ. В частности, если семья хочет приобрести недвижимость с привлечением средств материнского капитала, то прежде всего ей необходимо подать соответствующее заявление в Пенсионный Фонд России. Заявление-распоряжение можно подать как в сам Пенсионный Фонд, так и через многофункциональные центры.

После проверки всех документов (на что законом отводится месячный срок), средства материнского капитала перечисляются банку, выдавшему ипотечный вредит, застройщику или продавцу квартиры.

Материнский капитал на покупку квартиры — условия использования

Для принятия Пенсионным Фондом положительного решения по заявлению-распоряжению, необходимо выполнение ряда обязательных условий:

• приобретаться может только отдельный жилой объект. Выделение средств материнского капитала для покупки доли в квартире допустимо, но только в двух случаях. Во-первых, если эта доля дает приобретателям полное право собственности над всем помещением (например, часть квартиры уже принадлежала семье, и докупается оставшаяся часть). Во-вторых, если эта доля представляет собой физически обособленное от остальной части квартиры самостоятельное помещение (например, комната). Поэтому приобрести часть однокомнатной квартиры не удастся;
• приобретаемое жилье находится на территории РФ, не принадлежит к аварийному или ветхому фонду и не имеет обременений и залогов. Оно должно иметь достаточную площадь, естественное освещение и быть пригодным для проживания детей. Также из него должны быть выписаны все ранее проживавшие лица;
• в заявлении необходимо указать цель, на которую обладатель сертификата хочет потратить средства материнского капитала и предполагаемую сумму расхода. К заявлению необходимо приложить подтверждающие документы;
• форма сделки может быть любой, но не противоречить законодательству;
• в приобретаемой квартире необходимо выделить доли всем членам семьи, включая детей. Для обеспечения выполнения данного условия, Пенсионный Фонд настаивает на включении в договор купли-продажи соответствующего пункта, а также на нотариальном оформлении данного обязательства.

Постановление Правительства РФ № 20 от 13.01.2009 г. позволяет использовать средства материнского капитала и в тех сделках, которые подписал супруг(а) владельца сертификата.

Можно ли использовать материнский капитал на покупку квартиры ранее 3 лет с момента получения сертификата?

Хотя Закон № 256-ФЗ устанавливает 3-хлетний мораторий с момента рождения или усыновления ребенка на использование материнского капитала, он же предусматривает и следующие исключения:

• использование средств материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту;
• погашение ипотечного (обязательно!) кредита, в том числе и взятого ранее (как его тела, так и начисленных процентов). При этом выставленные банком штрафы, пени и комиссии заемщик обязан оплатить из собственных средств.

Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал

Действующее законодательство подобные сделки прямо не запрещает, однако накладывает некоторые ограничения:

• приобретать недвижимость можно у всех родственников, кроме супруга(и);
• запрещаются мнимые сделки с целью обналичивания средств материнского капитала. Родственник-продавец должен полностью отказаться от своих прав собственности на квартиру, даже если в договоре купли-продажи фигурируют доли. Только тогда Пенсионный Фонд признает этот договор.

Необходимо также иметь в виду, что и Пенсионный Фонд, и Министерство внутренних дел очень тщательно отслеживают как прошлую историю объектов недвижимости, фигурирующую в подобных сделках, так и дальнейшую их судьбу. Это связано именно с широким распространением подобных сделок для обналичивания материнского капитала. Если данный факт будет доказан, то сделку признают ничтожной, а ее участники могут быть привлечены к уголовной ответственности.

Есть и еще один нюанс подобных сделок. Согласно п. 5 ст. 220 Налогового Кодекса РФ, покупателям может быть отказано в праве на налоговые вычеты на основании взаимозависимости сторон сделки. Перечень таковых устанавливается п.2 ст.105.1 Налогового Кодекса РФ.

Как купить квартиру на материнский капитал в 2020 году

Согласно действующему законодательству, возможности использования материнского капитала на приобретения недвижимости зависят от возраста ребенка, рождение или усыновление которого дало право на его получение. Если ребенку еще не исполнилось 3-х лет, то в сделке купли-продажи обязательно должен фигурировать ипотечный кредит. Если же ребенок старше, то подобное ограничение снимается.

Как приобрести недвижимость, если ребенок младше 3-х лет

1. Подобрать объект недвижимости.
2. Оформить (или уже иметь) ипотечный кредит. В тексте договора в той или иной форме будет упоминание о привлечении средств материнского капитала. Подобные услуги оказывают, как правило, только крупные банки, так как, во-первых, они имеют право работы с государственными финансами, а, во-вторых, кредиторам не очень выгодно брать в залог квартиры с обременением в виде несовершеннолетних детей.
3. Заключить договор купли-продажи. В нем упоминания о материнском капитале не будет.
4. Подать заявление в Пенсионный Фонд с приложением пакета документов.
5. После проверки Пенсионный Фонд перечислит банку сумму материнского капитала. Из нее Банк сперва погасит проценты, начисленные на дату поступления средств, а остаток уйдет на погашение тела кредита.

Раньше широкое распространение имело привлечение материнского капитала для оплаты договоров долевого строительства. Однако Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ начал реформу, результатом которой стала отмена ДДУ для объектов с менее чем 30%-ной готовностью, начиная с 1 июля 2019 года. Соответствующую процедуру, как малоактуальную, мы описывать не будем.

Как приобрести недвижимость, если ребенок старше 3-х лет

Тут список вариантов значительно шире. Рассмотрим их по порядку.

Покупка жилья без оформления ипотечного кредита

1. Выбирается объект недвижимости.
2. Составляется договор купли-продажи с рассрочкой на 3 месяца. Такой срок требуется Пенсионному фонду для проверки документов и перечисления денежных средств. В тексте договора указывается, что покупка совершается с участием средств материнского капитала и прописывается уплаченная сумма.
3. Покупатель вносит основную сумму за вычетом размера материнского капитала.
4. Оформляется право собственности. При этом объект недвижимости может оставаться в залоге у продавца.
5. В Пенсионный Фонд подается заявление и необходимый пакет документов.
6. После поступления всей суммы оплаты обременение снимается.

Участие в жилищном кооперативе

Статья 11 Жилищного Кодекса РФ разрешает гражданам совместно возводить и использовать многоквартирные дома. В этом случае для получения средств материнского капитала, дополнительно к обычному списку документов, потребуются:

• выписка из реестра пайщиков кооператива;
• заверенные копии его уставных документов;
• справка о размере выплаченной и оставшейся суммы.

Строительство дома

Возможно, как с привлечением подрядчиков, так и без них. В первом случае деньги будут переведены на счет подрядчика. Во втором – владельцу сертификата, но двумя траншами: 50% суммы авансом (после предоставления разрешительной документации), а оставшуюся часть – после возведения фундамента, стен и крыши и составления специального акта освидетельствования завершения основных работ, составленного на основании постановления № 686 Правительства РФ от 18.08.2011 года.

Обязательно наличие следующих документов:

• документы, подтверждающие право одного из супругов на владения землей (свидетельство о собственности, договор аренды, бессрочное пользование и т.д.):
• разрешение местной администрации на строительство;
• проектно-сметная документация. Строительство можно производить на землях, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства и садовых участках.
• остальные документы, обычно подающиеся в таком случае.

Реконструкция дома

Законодательство предъявляет следующие требования для привлечения средств материнского капитала на эти цели (в том числе и компенсационные выплаты):

• строительные работы должны быть закончены после 1 января 2007 года;
• реконструируется собственный дом;
• отсутствие подрядчиков;
• площадь реконструкции не может быть меньше одной учетной нормы по региону.

Строительство дома на садовом участке

Данная возможность появилась только в 2019 году благодаря Федеральному закону №217 от 29.07.2017 года “О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Он разрешил размещение недвижимости на “дачной” земле и регистрацию в таких строениях. Единственное условие – возводимое строение должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому дому. В остальном процесс выплаты не отличается от такового при строительстве обычного дома.

Выполнение нотариального обязательства

Если в сделке по приобретению объекта недвижимости участвует материнский капитал, то данный пункт является крайне важным. При неисполнении этого обязательства могут наступить достаточно тяжелые последствия, вплоть до признания сделки ничтожной.

На практике свою обязанность родители выполняют, оформляя договор дарения в пользу своих детей. Хотя законодательство не устанавливает минимального размера выделяемых долей, чаще всего ориентируются на социальные нормы площади жилья, принятые в данном регионе.

Итоги

Таким образом, у обладателей сертификата на материнский капитал имеется достаточно много способов использования его на улучшение жилищных условий. Правила обращения с материнским капиталом регулируются Федеральными законами, Постановлениями Правительства и различными подзаконными актами.

Использовать материнский капитал для приобретения недвижимости можно как целиком, так и частично. Но в любом случае, его размер (а в 2020 году он может доходить до 616 617 рублей), недостаточен для оплаты стоимости жилья. Поэтому чаще всего составной частью сделки становится привлечение средств ипотечного кредитования.

Воспользоваться данной возможностью обладатели сертификата могут сразу по его получении. Если же семья располагает средствами, достаточными для приобретения недвижимости без заемных средств, то для оплаты сделки с помощью материнского капитала придется ждать, пока ребенок не достигнет возраста 3-х лет.