Особенности продажи квартиры с долей несовершеннолетних

Продажа квартиры, дома, любой недвижимости зависит от сопутствующих условий. Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, сделка состоится, но потребуется дополнительная подготовка. Участие органов опеки является обязательным условием законности сделки.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Законодательно дети приравниваются к недееспособным гражданам России. Они имеют определенные права и государственную защиту.

Родители, как доверительные лица детей, не всегда действуют в их интересах: продажа имущества никак не должна повлиять на жилищные, общие условия ребенка. Органы опеки становятся гарантом безопасности любого несовершеннолетнего лица.

Попечительский совет занимается выдачей разрешения на продажу недвижимости, если на ее территории проживает несовершеннолетний. Разрешение касается сделок дарения, купли-продажи, вступления в наследство. Первое обращение в органы опеки происходит до момента совершения сделки: родители собирают пакет необходимых документов.

Если разрешения ООП нет, сделка, проведенная даже в присутствии нотариуса, является недействительной. Кроме аннуляции договора, нарушителям закона грозит наказание. Продажа квартиры с малолетними детьми происходит по 2 схемам:

1. Если квартира продается, а новое жилье не покупается – родители обязаны предоставить ребенку долю жилища в другом доме. Продажа без определения дальнейшего места жительства не происходит, она незаконна. Доля должна быть аналогичной по условиям, размеру, денежному эквиваленту.
2. Если после продажи одного объекта, покупается другой – незащищенной стороне предлагается эквивалентная доля на новой территории. Расчет доли происходит автоматически. По закону доля вправе быть выше, равной, но не меньшей, чем старая.

Купля-продажа без выделения доли несовершеннолетним – незаконный процесс. Он тянет за собой серьезное наказание. Первичная консультация в органах опеки позволит избежать спорных вопросов. Законные представители ребенка – работники ООП, вправе отклонить прошение родителей, если предложенная доля ущемляет права ребенка.

Как подготовить документы к продаже?

Федеральный закон под номером 172 от 2016 года регламентирует весь процесс подготовки документов продажи недвижимости с проживающими на территории малолетними детьми. Доля человека – по закону он недееспособен, выделяется вне зависимости от того, какие действия с недвижимостью происходят.

Чтобы получить нотариальное разрешение, родители собирают ряд документов. Без них посещение нотариальной конторы малозначимо.

Родители вправе сделать юриста доверительным лицом, но разрешение органов опеки все равно необходимо. Юрист не имеет права представлять родителей, ребенка, если родители находятся в разводе и не присутствует на сделке, не дает согласие или безответственно относится к родительским обязанностям.

В случае возникновения проблем с одним из родителей, второй опекун обращаться в суд, чтобы получить разрешение на продажу недвижимости. Нотариус без присутствия второго опекуна принимает нотариальное заверенное письмо, решение суда о лишение родительских прав второго опекуна, решение о признании второго родителя пропавшим без вести, свидетельство о его смерти.

Для получения разрешения от органов опеки собирается стандартный пакет документов: паспорта родителей, свидетельство о рождении малыша, подготовленная версия сделки купли-продажи, стандартное заявление, свидетельство-подтверждение, что родители состоят в законном браке, технические данные о квартире, выписки лицевых счетов, выдержка из домой книги, квитанция об оплате госпошлины.

Когда ООиП отказывают?

ООП по стандартной процедуре принимает документы. Он проводит проверки старых жилищных условий, новой недвижимости. Законность процедуры и ее определенность – главная задача сотрудников ООП.

Родители заполняют заявление в присутствии сотрудников ООП, после чего начинается рассмотрение дела. Дольше дело рассматривается, если у ребенка есть особый статус – инвалид, ограниченные возможности.

Отказ в разрешении выдается по факту проверки. Он всегда аргументирован. Основные причины отказа:

• новое жилье не покупается полностью – оформлен лизинг, рассрочка, кредит, а старое жилище полностью продается: ребенок оказывается в зависимом, невыгодном положении;
• сделка купли-продажи оформляется, как дарение – упрощение процедуры влечет негативные последствия для несовершеннолетнего;
• новое здание – жилище для детей, еще не сдано в эксплуатацию;
• новое жилище значительно хуже, чем старое;
• на решение органов опеки влияет общее состояние инфраструктуры.

Органы опеки руководствуются только интересами детей. В случае отказа и при отсутствии другой сделки, родителям придется дождаться совершеннолетия детей.

Договор, особенно предварительный вариант, не становится причиной отказа: родители не обязаны представлять оригиналы уже подписанных договоров.

Неправомерное решение органов опеки – по мнению родителей, становится причиной обращения в суд. В суде предоставляется идентичный пакет документов. К нему прикрепляется вынесенное решение органов опеки.

Сотрудники опеки будут выступать в качестве ответчика. Отдельный случай, если ребенок был признан дееспособным в 16, а не в 18 лет – он заключил официальный брак, получил решение суда. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка.

Дополнительные условия органов опеки также признаются правомерными. Если родители продают квартиру, а новую не покупают, доля ребенка выплачивается на его личный счет в денежном эквиваленте. Нестандартная практика используется только в ряде случаев. Несовершеннолетний получит выплаты после 18 лет.

Аргументы для органов опеки о том, что жилищные условия вскоре улучшатся: доказательства того, что на новом месте лучше экологические условия, более развитая инфраструктура, более благоприятный климат. Внешние факторы также влияют на общее решение ООП.

Как провести сделку?

Документ ООП выдается в течение 2 недель с подачи заявления. В прошении обязательно указывается старый и новый адрес недвижимости. После получения разрешения происходит снятие с учета по старому месту проживания.

Сначала выписке поддаются родители, опекуны, старшие члены семейства, потом дети.

Статус несовершеннолетнего малозначим – он прописан, у него есть доля недвижимости. Снятие с учета без разрешения органов опеки незаконное.

После снятия с учета происходит основной процесс сделки купли-продажи. Договор составляется согласно требованиям законодательства России, затем он заверяется и вносится в единый реестр.

Документ должен быть заполнен без ошибок, исправлений, неточностей. Заявление подается в Регистрационную палату: в нем указывается намерение продать и купить жилище. В ответ выдаются выписки ЕГРП – на старое и новое жилище.

Собранные документы подаются в УФМС. Отделение выбирается по новому адресу. На учет становятся родители, дети, все члены семейства. После совершения сделки копии документов подаются в органы опеки.

Образцы документов:

Договор купли-продажи имеет единый образец. Он используется, как стандартная форма. Договор состоит из вводной части, где указывает тип документа, данные участников сделки. Обязательно указывается место прописки и фактическое место проживания.

Основа документа – предмет договора. В нем описываются характеристики недвижимости, вносятся данные всех участников сделки. Далее указывается цена и долевые части. Следующая часть – права и обязанности сторон. В конце ставится подпись всех совершеннолетних лиц.

Образец заявления в ООП

Заявление в орган опеки также имеет единый образец. В шапке документа содержится название документа, его функциональные особенности. В основе заявления указывается представитель ребенка – сотрудник органа опеки.

Дальше указываются фамилия, имя, отчество родителя, опекуна. В заявлении записывается намерение продать жилплощадь. Внизу указывается дата, ставится подпись.

Опровержение решения органов опеки о запрете продажи доли несовершеннолетнего в квартире

Единственный вариант оспаривания решения органов опеки – обращение в суд. Исковое заявление в суд составляется самостоятельно или с помощью нотариуса.

В суд подается весь перечень документов, включая справки, документы на новое и старое жилище. Основа для рассмотрения дела – прошение об отмене отказа органов опеки.