Все способы продать квартиру в ипотечной собственности

Приобретение жилья в ипотеку является едва ли не единственным возможным вариантом получения жилищной площади для молодых семей в России. Нередки случаи, когда недавно приобретенное ипотечное жилье приходится продавать в связи с пополнением в семье или утратой работы одним из супругов. В подобной ситуации на первый план выходит вопрос, как продать квартиру в ипотеке и, при этом, не потерять большое количество средств.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Существует три основных вида ипотечных кредитов под жилье:

• социальная ипотека;
• военная ипотека;
• ипотека с вложенным материнским капиталом.

В зависимости от типа кредита имеются определенные сложности и ограничения.

Продажа собственности, приобретенной по социальной ипотеке

Наиболее простой вариант. Квартиру, находящуюся в соципотеке, возможно продать любым одобренным банковской организацией методом.

Продажа квартиры в военной ипотеке

Более сложный случай жилья с обременением. Реализовать недвижимость такого вида возможно лишь при следующих условиях:

• заемщик выплачивает остаток долга банку;
• заемщик полностью возвращает материальную помощь от государства по программе поддержки военнослужащих.

При несоблюдении одного из вышеперечисленных условий сделка купли-продажи неосуществима.

Продажа недвижимости, купленной на материнский капитал

Квартира, часть стоимости которой погашена материнским капиталом, считается наиболее сложно продаваемой. Продажа подобной собственности возможна лишь при получении разрешения органов опеки и банковской организации, выдавшей кредит.

Обратите внимание! В соответствии с законом супружеские пары не имеют права продавать собственность с материнским капиталов, не приобретая ничего взамен.

Как продать квартиру в ипотеке

Продажу кредитного жилья невозможно осуществить при помощи простого договора купли-продажи. Для реализации жилья с обременением собственнику необходимо предварительно обратиться в конкретный банк и согласовать все условия. Наверняка утверждать, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку в каждом конкретном случае, могут только работники банковского учреждения, в котором была оформлена ипотека, например, Сбербанк.

Специалисты выделяют четыре наиболее оптимальных способа реализации ипотечной собственности:

• продажа жилья после полной выплаты кредита;
• реализация с погашением долга во время проведения сделки;
• продажа имущества вместе с долгом;
• реализация собственности непосредственно банком, выдавшем ипотеку.

Продажа квартиры после выплаты кредита

Данный способ является наиболее сложным с точки зрения поиска покупателя. Дело в том, что для реализации имущества владельцу квартиры необходимо отыскать заинтересовавшееся лицо, обладающее достаточной для погашения кредита суммой наличных средств. Реализация собственности по такому методу производится в несколько этапов:

1. Получение согласия банковской структуры на досрочное погашение кредита и последующую продажу собственности. При этом сотрудники банка вправе затребовать от заемщика причину досрочного погашения кредита.
2. Определение остаточного долга.
3. Заключение предварительного договора с потенциальным покупателем. В документе обязательно необходимо отразить факт передачи аванса, используемого для погашения ипотеки. Данный договор является гарантией выполнения продавцом своих обязательств и позволяет покупателю вернуть свои средств, если вдруг вторая сторона передумает продавать недвижимость.
4. Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и самого владельца.
5. Получение необходимой денежной суммы у покупателя.
6. Погашение долга в банке и снятие с недвижимости обременения.
7. Заключение окончательного договора купли-продажи и регистрация перехода собственности к другому владельцу.
8. Получение оставшейся суммы, оговоренным в договоре способом.

Важно! Покупатели не особо жалуют подобный метод продажи ипотечного жилья. Это объясняется тем, что часто продавцы после получения аванса пропадают и не выходят на связь. В связи с этим, несмотря на заключение нотариально заверенного предварительного договора, покупателю придется потратить немало сил в попытках вернуть собственные средства.

Реализация собственности с погашением долга во время сделки

Подобный вариант подразумевает трехстороннюю сделку, одним из участников которой выступает банк. Продажа имущества с помощью такого метода осуществляется по такой схеме:

1. Получение согласия банковской организации на реализацию квартиры с обременением.
2. Определение суммы долга.
3. Передача средств от покупателя посреднику. Последним в данной схеме выступает банковская организация. На третьем этапе, для сохранения безопасности, заинтересованное в покупке лицо открывает две банковские ячейки: в первую кладет остаток долга владельца квартиры перед банком, а во вторую – оставшуюся сумму.
4. Подписание договора и перерегистрация собственника в Росреестре.
5. Получение продавцом средств из первой банковской ячейки.
6. Погашение долга продавцом.
7. Оформление выписки об отсутствии обременения.
8. Получение продавцом второй части средств из банковской ячейки №2.

Важно! Подобный метод продажи имущества с обременением является наиболее оптимальным как для продавца, так и для покупателя. Обе стороны защищены банком и ни в коем случае не потеряют свои средства.

Продажа имущества вместе с долгом

Подобная схема продажи имущества с обременением позволяет покупателю, не имея лишних средств, приобрети жилье. При перезаймовой схеме покупатель, помимо собственности, получает и ипотечные обязательства на условиях, предложенных банковской организацией. В общем случае схема продажи квартиры вместе с имеющимися обязательствами производится по следующему сценарию:

1. Продавец сообщает банку о своем желании досрочно погасить ипотеку и продать недвижимость.
2. Ищется покупатель, который имеет наличные средства на первый взнос в размере не меньшем, чем остаток долга по ипотеке.
3. Заключается соглашение, оговаривающее получение задатка. Также в официальной бумаге указывается наименование кредитной организации, предоставляющей покупателю необходимую сумму.
4. Покупателем производится платеж по кредиту продавца собственности.
5. Продавец снимает квартиру с обременения и передает все документы в финансовую организацию, выдавшую покупателю кредит.
6. Производится оценка продаваемого имущества.
7. При одобрении банком сделки стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют право перехода собственности.
8. Продавец получает остальные средства от сделки.

Важно! Главным недостатком подобной процедуры является сложность поиска покупателя и банковской организации. Как правило, сделки с перезаймом производят лишь аккредитованные агентства недвижимости.

Реализация собственности банком

Худший из вариантов для собственника недвижимости. Как правило, сделки такого вида осуществляются в двух случаях:

• владелец квартиры сообщил о невозможности дальнейшего погашения ипотеки;
• владелец допустил серьезные просрочки по кредиту.

Реализация имущества банком осуществляется на специализированных торговых площадках. К сожалению, финансовую организацию волнует лишь возврат собственных средств, поэтому стоимость собственности в ходе торгов в большинстве случаев будет ниже рыночной.

Этапы продажи квартиры банком выглядят следующим образом:

1. Получение согласие банка на продажу имущества. В большинстве случаев владельца принуждают обратиться в кредитную организацию с подобным предложением.
2. Подписание соглашения на реализацию недвижимой собственности.
3. Оценка квартиры.
4. Выставление имущества на торги.
5. Нахождение покупателя. Причем, чем дольше банк ищет заинтересованных в покупке лиц, тем сильнее он снижает стоимость собственности. Владелец жилья никоим образом не вправе повлиять на финансовую политику кредитной организации.
6. Оформление двух ячеек. В первую покупатель помещает средства в размере остатка долга по ипотеке, а во вторую – остальную сумму.
7. Заключение сделки между покупателем и продавцом.
8. Банк посылает запрос на снятие обременения с имущества и открывает первую ячейку.
9. Покупатель и продавец регистрируют право собственности на недвижимое имущество.
10. Продавец открывает вторую ячейку.

Важно! При реализации кредитного имущества банком от сделки выигрывают лишь кредитная организация и покупатель. Последний получает возможность приобрести квартиру за бесценок.

Возможно ли продать долю в кредитной квартире

Продажа доли возможна лишь после согласования с финансовым учреждением и остальными дольщиками. В первую очередь, продавцу следует предложить выкупить свою долю остальным владельцам недвижимости. Если содольщики не имеют претензий, и кредитная организация дала добро, то продавец имеет право реализовать свою долю через банк.

Что необходимо для продажи имущества с обременением

Имущество в ипотеке возможно продать при соблюдении условий:

• у владельца имеется полный пакет документов на руках;
• есть покупатель;
• кредитная организация дала свое согласие.

Для продажи ипотечной квартиры, часть долга по которой погашена материнским капиталом, дополнительно требуется получить разрешение от органов опеки, которые должны быть уверены, что ребенок не окажется на улице. Например, соцслужбы могут затребовать подтверждение планов семьи купить другую квартиру.

Перечень документов для реализации ипотечной квартиры

Чтобы оформить и провести сделку купли-продажи продавцу следует заблаговременно озаботиться сбором пакета документов, включающего:

• удостоверения личности всех владельцев имущества;
• выписку из реестра недвижимости;
• техпаспорт недвижимой собственности;
• справку по форме №9 или выписку из домовой книги;
• справку из ТСЖ или УК, подтверждающую факт отсутствия долгов по коммунальным услугам;
• разрешение от органов опеки, если среди собственников имеются несовершеннолетние;
• согласие от второго супруга, если ипотека была оформлена во время брачного союза;
• документ об оценке имущества.

Особенности продажи жилья в ипотеке банка

Механизмы продажи кредитного жилья немного разнятся, в зависимости от финансовой организации, выдавшей ипотеку.

Сбербанк

Реализация жилья с обременением, приобретенного при помощи ипотеки от Сбербанка, осуществляется на общих условиях. Единственным отличием данной организации является несколько другой способ передачи регистрационных документов продавцу и длительное рассмотрение заявок.

Обратите внимание! В случае продажи имущества, приобретенного менее 3 лет назад, возможно придется оплатить налог с продажи.

ВТБ

Один из лидеров ипотечного кредитования, банк ВТБ, также без каких-либо дополнительных ограничений позволяет производить продажу жилья с обременением. Для реализации кредитной квартиры достаточно:

• найти покупателя;
• обсудить с банком условия продажи;
• определиться с тем, как будут передаваться средства.

Важно! Если кредитная организация не дает своего согласия на продажу, заемщик вправе обратиться в суд.

Россельхозбанк

Банк негласно не поощряет пересмотр договоров по долгосрочным кредитам. Поэтому при продаже имущества с обременением заемщику не удастся воспользоваться возможностью переоформления кредита на другое лицо. Более того, известны случаи, когда Россельхозбанк отказывал заемщикам в досрочном погашении ипотеки.

Ипотека и дети

Продажа имущества, долями которого владеют несовершеннолетние, существенно усложнена. Это объясняется конфликтом между интересами финансовой организации и органов опеки. Чтобы продать квартиру, в данном случае следует предварительно урегулировать все вопросы с опекунскими государственными инстанциями.

Какие риски несет продавец

Продавец имущества, находящегося в залоге у банка, не рискует ничем. Тотальный контроль банка за всеми этапами сделки минимизирует риск, а благодаря тому, что собственность находится в обременении, осуществить мошенническую сделку попросту невозможно.

Основные причины продажи ипотечных квартир

Из всего списка возможных причин, по которым производится продажа кредитной собственности, возможно выделить три основных:

1. Невозможность обслуживания долга. Потеря постоянного источника дохода существенно влияет на возможность выплаты ипотечного кредита и, как следствие, вынуждает граждан продавать жилье.
2. Желание улучшить жилищные условия или увеличить квадратуру квартиры. Постоянный рост ипотечного кредитования и снижение процентной ставки подбивают людей на улучшение жилищных условий в рассрочку. Более того, нередки случаи, когда супружеские пары получают очередное пополнение в семье и прежняя кредитная квартира попросту становится тесной.
3. Бытовые и семейные обстоятельства. Семейные ссоры, разводы, конфликты с соседями, свадьбы, выявление существенных недостатков недвижимости и другие обстоятельства нередко вынуждают собственников кредитных квартир продать их.

В итоге: как лучше всего продать квартиру в ипотеке

Предыдущая

ДокументыЧто собой представляет договор пожизненного содержания

Следующая

Административная ответственностьОбжалование постановления мирового судьи по административному делу