Чем отличаются договор купли продажи от преддоговора и как оформить бумаги

Любая сделка в России должна быть нотариально заверенной. Продажа недвижимости осуществляется путем оформления договора – он составляется по единому образцу. Соглашение накладывает некие обязательства на обе стороны: прошлого и будущего владельца квартиры, дома, земельного участка.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: зачем нужен

Договор купли-продажи является окончательной сделкой. Он подтверждает факт перехода недвижимости в новое владение. Другой вариант документа необходим для случаев предварительной договоренности: обе стороны заключают сделку на счет аванса и дальнейшего подписания основного договора.

Аванс – некая часть общей суммы. Он выплачивается, чтобы был запущен основной процесс. С одной стороны задаток является гарантией для первичного владельца имущества. Он уверен, что, в случае отказа потенциального покупателя, ничего не потеряет.

Когда процесс оформления документов запускается, задаток идет на оплату обязательных услуг, включая работу нотариальной компании.

Сам договор содержит описание общей суммы, предварительные договоренности. Назначение выплаченных денег также указывается – полный размер будет вычтен из основной суммы. Предварительное соглашение подписывается, если на квартиру, дом будет оформлена ипотека – соглашение является подтверждением для кредитной организации.

ПДКП не является документом получения прав на недвижимость. Подписанное соглашение только фиксирует договоренность, но не дает никаких гарантий, что дом, квартира будут проданы. По нему не ведется спорное дело в суде, не выдвигаются претензии по владению имущества. По ПДКП не ведется передача квартир, домов, не проводится полная оплата покупки.

Образец заполнения

Договор не затрагивает основные моменты главной сделки. Описание квартиры, дома номинальное, только подтверждающее намерение. Сам документ говорит о намерении, но не используется для дальнейших договорных отношений. В нем обязательно указана дата и срок подписания главного соглашения.

Чтобы заполнить бланк – стандартный образец, необходимо указать:

1. Доказательства. Желание купить объект должен подкрепляться не только словами, но и реальными возможностями покупателя. Если собранных средств еще не достаточно, у покупателя есть время, но он должен быть дееспособным. Продавец со своей стороны должен доказать, что у него есть право распоряжаться объектом.
2. Законность сделки. В ПДКП обязательно указывается отсутствие претензий на имущество – дом, квартиру, со стороны третьих лиц. Дополнительно к договору прикрепляются документы права собственности.

В бланк соглашения вносится основная информация – паспортные данные сторон, описание жилья, выставленного как основной объект правовых отношений. Образец договоренности заполняется по образцу.

Скачать бланк договора

ПДКП заполняется сторонами или их представителями. Процедура подписания договоренности максимально упрощена. Она занимается несколько минут.

Стороны вправе самостоятельно скачать бланк соглашения и заполнить его.

Обязательные условия:

• необходим образец, принятый законодательно – единая форма;
• бланк заполняется без ошибок, исправлений;
• если отдельные пункты вызывают вопросы, лучше проконсультироваться с юристом.

У бланка стандартный вид – форма. Его название – Предварительный договор купли-продажи. Во вступительной части указывается дата подписания, город, где будет проводиться главная сделка. В основной части указываются данные продавца, потенциального покупателя: вносится фамилия, имя, отчество, паспортные данные.

Вторая основная часть состоит из описания предмета договора: вносятся данные на квартиру – ее метраж, состояние, месторасположения, другие важные факторы. В конце необходимо указать общую стоимость, а также размер аванса или задатка. Аванс в большинстве случаев меньше суммы задатка.

Третья основная часть бланка состоит из перечня обязанностей сторон. Они вправе менять требования, некие последствия несоблюдения предварительной договоренности.

В большей мере требования выставляются продавцу – он обязуется собрать все необходимые документы, справки, выписки на собственность. ПДКП подписывается сторонами – так закрепляется предварительное соглашение.

Как составить предварительный договор

В теории ПДКП – простой документ. Он фиксирует основные намерения. Практика показывает, что без грамотного составления договоренности, также возникают неприятные проблемы. Владелец теряет драгоценное время, тратится на подготовку документации, а покупателю грозит срыв сделки, потеря аванса.

Еще один важный нюанс – текст предварительной договоренности не должен быть слишком большим, обширным. В будущем, когда будет составлен главный договор, прежние обязательства станут малозначимыми.

ПДКП составляется по простым правилам: текст должен быть лаконичным, требования четко изложенными, а сам документ должен обладать правильной структурой. Соглашение обязательно содержит основные и дополнительные условия.

Оговоренные сроки ПДКП также нельзя нарушать, поэтому временные рамки выставляются объективно по согласованности сторон.

К ПДКП обязательно прикрепляются другие документы в виде приложения. Они свидетельствуют о том, что было отчуждение имущества, что оно принадлежит одному собственнику – продавцу. Покупатель доказывает свою дееспособность, и, как следствие, – платежеспособность. Чтобы основной договор был подписан, собираются необходимые документы.

Необходимые документы

Пакет документов позволяет быстро заключить любую договоренность. Обе стороны занимаются сбором пакета до подписания ПДКП. К списку обязательных документов относятся:

• документ, удостоверяющий личность граждан, подписывающих договоренность;
• документ, устанавливающий право собственности;
• выписка из ЕГРН;
• справка БТИ;
• выписка домовой книги.

Справки должны быть за тот год, когда будет подписываться основной договор. Расширенный пакет документов требуется только для отдельных случаев – необычная жилплощадь, некий статус ее владельца и покупателя.

Указание сторон сделки

Сторонами сделки выступают владелец недвижимости и покупатель. Посторонние лица никак не участвуют ни в предварительном, ни в основном договоре. Любая постройка, дом, квартира должна быть присвоена гражданину России. Только тогда он имеет право ее продавать.

ПДПК должен содержать личную информацию. Лицо, предоставившее ее, дает разрешение на ее обработку.

Неправдивые личные данные, неточное описание недвижимости – количество комнат, метраж, общее состояние, является причиной расторжения договоренности.

Стороны, записывая свои личные данные, соглашаются на условия сделки. Ее положения не меняются до момента подписания основного соглашения.

Предмет преддоговора

ПДКП не подписывается без внесения данных о предмете правовых отношений. Точное описание недвижимости не всегда требуется, но в соглашении обязательно есть основные характеристики. Квартира, дом, постройка являются предметом правовых отношений.

Как правильно оформить предмет договора:

1. Первично представляется документ, указывающий на право собственности. Без него дальнейшие действия противозаконны, неправомерны.
2. Необходимо указать месторасположение объекта, его территориальную принадлежность.
3. Дополнительные данные также пригодятся – лучше указать год постройки, введения помещения в эксплуатацию, количество этажей, если квартира расположена в многоэтажном доме, общий метраж помещения, так называемые жилые метры.

Технические характеристики важны, чтобы в будущем потенциальный покупатель не нарвался на обман.

Описание объекта

Основой договорных отношений является объект, а не его стоимость. Продавец выставляет недвижимость, дает по ней необходимую информацию. Чем больше данных по объекту, тем больше имеет вес само соглашение.

Если у продавца есть желание или по требованию покупателя в соглашении указывают, из чего сделаны стены, высота потолков, наличие качественного ремонта. Описательную часть договора оформляют в его основной части или отдельным приложением.

Правоустанавливающие документы

Бумаги, подтверждающие право собственности, являются обязательными во время подписания ПДКП. Человек, продающий недвижимость, должен владеть ею на протяжении нескольких лет.

Если с момента получения права прошло меньше года, есть вероятность, что появятся третьи лица, претендующие на имущество.

Для подтверждения права собственности используется ДКП – договор купли-продажи. Он говорит о том, что имущество было приобретено идентичным способом. Выписка из ЕГРН также служит доказательством. Без предоставления доказывающих документов подписание договора невозможно: ни его предварительной версии, ни основной договоренности.

Порядок расчетов

Денежная сторона вопроса также важна. Стороны заранее оговаривают стоимость недвижимости, растраты, аванс или задаток. Без предварительных договоренностей в будущем возникнет множество спорных вопросов.

Какие моменты необходимо решить заблаговременно:

1. Будет ли задаток, аванс, и если будет, то в каком размере.
2. Цель задатка также важна. Стороны сразу договариваются, на что пойдет сумма аванса и что с ней будет, если сделка сорвется.
3. Далее обсуждается общая цена недвижимости – без учета аванса. Основная сумма должна быть определена сразу без изменений в будущем.
4. Сроки оплаты, порядок передачи – третий важный вопрос предварительных переговоров. Если сумма будет выплачиваться частями, стороны обсуждают все сопутствующие условия.
5. Альтернативный вариант – использование банковской ячейки. Отдельные условия также оговариваются заранее.

В денежных вопросах не должно оставаться недопонимания, невыясненных деталей. Как только основное соглашение будет подписано, изменить ситуацию, условия нельзя.

Сроки

ПДКП – первый этап. Он всегда предшествует подписания основного договора. В нем записаны сроки, когда начнется процесс передачи недвижимости. Без оговоренных сроков подписывать договоренность нельзя.

Промедления, недобросовестное исполнение обязанностей негативно скажется на любой стороне сделки.

Законодательно рамки сроков не прописаны. Стороны самостоятельно решают, какой формат договоренности им больше подходит. Главное условие – сроки должны устраивать продавца и покупателя.

Дополнительные условия

В большинстве случаев дополнительные условия нужны тогда, когда вносится задаток. Другие условия могут касаться самой недвижимости.

Дополнительные денежные условия важны, чтобы в будущем не возникали другие споры. Продавец вправе потребовать предоплату без ее возврата, если сделка сорвется. Любые дополнительные условия должны быть известны покупателю.

Договор купли продажи: образцы

В установленные ПДКП сроки стороны подписывают основной договор. Он составляется по образцу и содержит полное описание недвижимости.

По факту оплаты – стоимости квартиры, дома, и дополнительных платежей, начинается процесс передачи прав на объект.

Договор подписывается несколькими способами: самостоятельно, когда стороны осознают риски, и через нотариуса – он проводит доскональную проверку объекта через риелтора. Форма самого договора стандартная.

Росреестр

Росреестр занимается постановкой на учет для кадастрового учета, регистрацией прав собственности на дом, помещение, квартиру. Для подачи прошения составляется заявление. Для его подачи используется личное посещение, МФЦ или почта.

Порядок действия: сначала проводятся основные процессы – подписания договора, передача оплаты. Только потом происходит смена собственника на официальном уровне. В Росреестр необходимо подавать договор купли-продажи.

МФЦ

Многофункциональный центр также позволит правильно оформить документы, связанные с продажей недвижимости. Через МФЦ проводится запись в Росреестр и основная сделка.

Порядок действий:

1. Запись на прием.
2. Подготовка пакета документов.
3. Заполнение документов в назначенный день – продавец заполняет заявления перехода прав собственности, покупатель бланк регистрации новых прав.

Покупатель оплачивает госпошлину, далее проводится оформление основных документов. Образец можно скачать по ссылке.

Купля продажа долевой квартиры

Долевое владение говорит о том, что определенный объект только частично принадлежит продавцу. Долевая собственность имеет свои нюансы: учитывается опека, несовершеннолетние дети, другие факторы.

В сделке важно отсутствие нарушения чужих прав. Другие собственники должны быть извещены о проводимых мероприятиях – необходимо их личное участие. Альтернативный вариант, если продавец предоставляет заверенное согласие всех долевых владельцев.

Образец купли продажи по ипотеке

Если покупатель берет ипотеку или квартиру в рассрочку, сначала вступает в силу кредитное обязательство, только потом подписывается соглашение.

Для подписания соглашения необходима независимая оценка жилья, внесение первого взноса – все условия прописываются в договоре. В нем обязательно указывается факт ипотеки. Образец можно скачать по ссылке.

Итог

Продажа некого объекта проходит по подписанию предварительного и основного договора. Сначала вносится залог, потом начинается процесс передачи недвижимости новому владельцу.